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农村土地流转过程中,4个注意要点一定要注意!

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发表于 2019-1-7 09:24:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
1.土地流转怎么申请补贴

  ①具有稳定的土地流转关系土地流转时间在3年以上,单宗土地流转面积在1000亩以上(土地股份协作社入股面积300亩以上。按这个亩数算的话,土地流转方假如不晓得这个奖励政策,分分钟损失3—10万元。
  ②土地流转价钱不低于农户终年直接运营纯收入或市、县规则基准价,同时确保流转农户每年的收益取得稳定增长。对流转期限在三年以上的范围流转,流转价钱确实定应采取实物计价、货币兑现或依据项目盈利程度和物价上涨状况分年段肯定增长幅度,以确保农民久远土地收益不降低。
  ③曾经获得了工商部门停业执照,且具有一定的示范带动作用或范围、运作标准(有章程、股权证书、实行“保底分红”)的土地股份协作社或农场能够优先取得相应的补贴扶持。
  ④契合土地承包政策法律,土地流转操作标准,曾经签署了正轨的土地流转合同,合同手续完备,且此合同具有法律效益。
  ⑤最后还需求当地政府注重土地流转工作,可以布置出土地流转后的鼓舞扶持资金,用于对土地流转农户的奖励。这个资金在上面提到的试点省份是有财政部拨款的,没有提到的省份需求提早到有关部门咨询。
2.土地流转合同要怎么签
  ①流转方没有具备土地使用权基础。
  签订人要么不是户主本人要么就是限制民事行为能力人,或者是村集体越权发包。有些时候权利人还一地多签,整出许多流转合同。
  ②流转合同中的内容不规范。
  在签订土地流转合同过程中,未按规范填写合同的情况并不少见,如以下几种情况:
  (1)不采用规定的统一格式文本、不按合同条款约定规范填写。受让方自行拟定合同条款,合同的式样和内容与统一格式文本差异较大。
  (2)合同用词不当。有的土地流转明明是出租,但合同却把“出租”写成“转让”,这其中的差别是,出租承包土地,农民仍享有土地承包权;转让承包土地,农民将失去土地承包权。
  (3)签订土地流转合同没有落款日期,不知合同何时签订,也没有表明合同的生效日期。
  (4)合同手写部分字迹潦草,任意乱画,不整洁,甚至看不清楚。
  (5)合同中未能说明双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件,以及对于合同生效期内出现纠纷的处理方法。
  ③流转合同中的年限、金额、付款方式等要约定清楚。白纸黑字定明白,否则很容易牵扯到纠纷。
  ④流转合同经过双方签订后,最好去相关土地管理部门进行登记。否则很容易被判定为无效合同。
  ⑤流转合同中要写明纠纷处理的方法。规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件,以及对于合同生效期内出现纠纷的处理方法。

3.影响土地流转价格的因素
  ①粮价
  粮价的高低会直接影响到当地土地的租金。比如去年玉米价格下降,导致今年有些地区如东北地区土地流转价格整体下降。若粮价高,每亩地的收益上升,可能土地租金也会随之上涨。但种植大户承包土地时往往是签5年甚至更长时间的合同,因此当粮价降低,地租却不降时,他们的种植收益将受到很大冲击。
  ②土地流转面积
  土地流转面积对土地流转价格具有正向影响,土地流转面积越大,在土地细碎化且分散的现实情况下,需要协调的农户数量也越多。因此,新型农业经营主体为获得土地,只能接受提高土地流转价格。
  ③土地年收益
  土地年收益对土地流转价格具有正向影响,新型农业经营主体通过流转获得土地是基于获得未来土地的收益,而现期土地年收益是未来土地收益的重要依据。当土地年收益增加时,为了获得充足的土地资源,新型农业经营主体愿意接受较高的土地流转价格。
  ④土地流转期限
  土地流转期限的长久性是新型农业经营主体获得稳定收益并进行前期投入的前提。据种植大户们反映,同等条件下,承包年限越长的土地流转价格,要高于承包年限短的。
  ⑤土地位置
  不同地区,经济发展水平不一样,对于土地流转的定价也不一样。一般来说,处于城郊和产业发展较好的地区,土地流转的价格较高,而对于经济欠发达的地区,流转土地的价格就偏低。这可能就是上海市崇明县土地流转平均价格将近每年2990元/亩的原因之一。
  ⑥土地质量
  不同性质、质量的土地,流转的价格也不一样。土地分为平原地区、山区以及丘陵地区,就这三种土地而言,平原地区的土地流转价格较高。土地的质量越高,农作物的产量也相对较高,流转的价格自然也高。

4.土地流转确权到他人名下怎么办?
  ①土地流转不等于土地转让
  土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。
  比方说我有一块土地流转给了老王,老王仅有土地的使用权,承包权还在我自己手里,确权的时候证书上写的是我的名字。
  土地转让是指在土地家庭承包经营的情况下,土地承包人自找对象,由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。转让的合同内容虽无改变,但是变更了承包人。在土地转让时经过了原承包方书面申请和发包方书面认可,根据土地确权的相关规定,土地将确权给受让农户。
  这种情况下相当于我把自己土地的承包权、使用权都转让给了老王,土地确权的时候证书上写的就是老王的名字了。
  ②土地流转关系一定要在合同中写清楚
  在农村土地确权过程中,国家明确指出,土地确权将以已圈定的承包合同和发放的土地承包经营权证作为土地确权的依据,保障现有土地流转关系不变的同时,在换发新的土地承包经营权证书时,要将证书颁发给原承包农户。
  也就是说农民朋友在土地流转的过程中,合同中一定要注明土地流转的关系,保证土地承包经营权在自己手上,才能获得土地承包经营权证书。
  ③土地承包经营权主体发生变更
  土地流转过程中出现的问题多种多样,如果涉及到土地互换、转让等情况,其实土地承包经营权主体就已经发生了变更,那么土地确权时就会将确权登记证书发放给变更之后的承包经营主体。
  还要提醒农民朋友注意的一点是,在土地确权过程中会出现自己的地界限不清,和别人家的地确权在一起了,还确权在他人名下,怎么办?
  如果出现上述情况,建议农民朋友们一定要在土地确权结束前及时更改,否则后期会很麻烦。
  农村土地在确权的过程中有三次公示的机会,在公示期间,村民有权提出异议,想变更土地确权内容,一定要把握住这三次机会。
  对土地界限有争议的,可以向村委会申请重新对土地进行测量确权。邻里之间出现我多占用你几分地,你多占用我几分地的情况,最好的解决办法是归还占用相邻的有主土地。



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